項目簡介

錦官新城東區地塊開發項目，位于成都市武侯區。項目占地58.55畝，總建筑面積167061.00㎡，總容積率為1.73。其中北區住宅項目規劃用地14487.24㎡，建筑總面積80511.00㎡，容積率為1.73，機動車位600個;南區商業規劃用地24565.61㎡，建筑總面積86550.00㎡，容積率為1.73，機動車位500個;項目總投資56972.09萬元，其中2015年計劃投資42119.92萬元，2016年計劃投資14852.18萬元;項目計劃建設周期24個月，預計2015年1月開工。

市場分析

　　3.2 成都市房產市場發展狀況分析

　　3.2.1 土地市場分析

　　2014年上半年，土地市場呈現典型的冷熱不均狀態，高價地王仍然出現，同時區域市場分化明顯，成都房產市場開發趨勢有從郊區向主城區進軍趨勢，主城區住宅土地存量減少50%以上。

　　根據成都市國土資源局網站公布的土地拍賣掛牌公告，上半年全市商住土地供應為111宗，總面積共計698.51畝，面積環比下降22.6%，同比上升3.7%;上半年全市共出讓土地91宗，規模為5357.52畝，環比下降34.5%，同比下降26.19%。土地成交平均樓面地價為2008元/㎡，環比下降18.17%，同比上升5.07%。

　　圖3-5 2014年上半年成都市土地分析

　　上半年成都市商品房土地供應中，從用途的角度看住宅兼容商業占比最高(42%)，其次是商業兼容住宅(38%);從成交土地土地用途看商業兼容住宅占比最高(42%)，其次是住宅兼容商業(37%)。

　　圖3-6 2014年上半年成都市供應、成交土地用途分析

　　銳理數據調查顯示，上半年成都市住宅市場方面，主城區和近郊土地溢價率同比大幅度降低，主城區樓面地價出現回調，與住宅形成反差，商業土地溢價率和樓面價格不降反升，企業運營思路在轉型。

　　圖3-7 2014年上半年成都市住宅用地樓面地價及溢價走勢分析

　　圖3-8 2014年上半年成都市商業用地用地樓面地價及溢價走勢分析

　　總的來說，2014年成都市主城區土地市場從5月出現供應明顯回升趨勢，供需強勢反彈，且成交土地普遍溢價;而郊縣區土地市場的表現則與主城區大相徑庭，供應方面雖然有所增長，成交方面卻是明顯下行。在此情形下，風險較小的中心城區成為了各路房企必爭之地，比如長期耕耘郊區或川內二級城市的恒大、魯能等房企，均不惜血本拿下地塊以入駐主城區。

【中哲咨詢對商業計劃書提供的價值】

 　　?商業計劃書框架搭建：完成整個商業計劃書框架構建，使項目表述邏輯清晰、主次分明，并整理出核心競爭力。

 　　?市場分析及痛點挖掘：通過詳實的數據論證細分行業的現狀、規模、前景，提出項目開展的痛點和目標。

 　　?商業模式的梳理：基于產品與運營方式，梳理出公司可視化的商業模式，突出公司的盈利模式和發展前景。

 　　?完善融資策略與財務分析：根據戰略規劃進行切實的財務分析，并對融資資金使用計劃、退出方式等提出適當建議。

【中哲咨詢對可行性研究報告提供的價值】

 　　中哲咨詢具有國家發改委頒發的甲、乙、丙級工程資質證書，擁有一支專業、經驗豐富的項目投融資咨詢團隊，我們將為本次項目可行性研究報告提供以下價值：

 　　?運用科學成果進行經濟論證，減少決策盲目性，提高項目建設速度和建設質量：依據國家發改委編制要求，完成項目可行性研究報告框架構建，使項目表述邏輯清晰、主次分明，編制主要對項目的市場需求、資源供應、規劃方案(建設規模內容、設備選型、工程設計等)、環境評價、節能、安全、投資及資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析，并對項目建成后后可能取得的財務、經濟效益、償還貸款能力及社會環境影響進行科學預測，為項目投資決策提出公正、可靠、科學的投資咨詢意見。

 　　?全面系統分析，一本報告多種用途：對投資項目的技術資源條件、區域市場需求、財務經濟狀況進行全面系統的分析，通過項目可行性研究對項目實施條件是否具備、項目技術水平是否先進、項目投資是否具有經濟合理性、投資能否取得最佳效益等問題作出明確的回答;報送國家發改委(立項、核準或備案)、銀行貸款融資、IPO上市募投、申請國家政策資金、企業工程建設指導性文件、企業申請政府補貼等多功能用途。

【團隊優勢】：中哲咨詢擁有經驗豐富的咨詢團隊，并聘請來自四川省工程咨詢院、中國建筑節能研究所、四川大學、政府等專家作為公司技術顧問，資深專家團隊擁有10余年咨詢與策劃經驗，公司負責人都具備 4+3 的從業經驗(4 年企業工作背景+3 年以上的投資、產業研究、金融、咨詢方面的工作經驗)。 針對政府各類立項項目，在專家評審階段，公司將提供咨詢和指導服務;根據項目評審需要，可派遣專家現場指導評審工作。

【經驗優勢】：中哲咨詢在咨詢策劃領域取得了長足發展，研究專長從最初的地產業、制造業、流通和服務產業，擴展延伸至農業食品、鋼鐵冶金、生物醫藥、能源環保、石油化工、交通運輸、電子信息、機械加工、服裝紡織、電力電氣、金融服務、建筑地產、汽車制造、家電通信、教育培訓等十六大行業。截止2016年底中哲咨詢已累計完成各類咨詢項目8000余例，中哲不僅服務于國內客戶，也幫助國外企業在中國大陸市場取得更大的成功。服務客戶和合作伙伴涉及世界 500 強企業、各大商業銀行、高校及科研院所、各級政府機構、各類投資金融機構、律師事務所、會計事務所、中小型企業等。

【資質優勢】：中哲咨詢本身具有工程咨詢甲級、乙級、丙級資質，同時，中哲咨詢已與四川、重慶、北京、上海、深圳、浙江、安徽、江蘇、山東等多家具有相關資質的咨詢單位建立了戰略合作關系，咨詢服務范圍涵蓋各種專業和類別，專業等級涵蓋甲、乙、丙級，進一步豐富了符合相關業務要求的資質。

【性價比優勢】：中哲咨詢各類工程咨詢報告(項目建議書、可行性研究報告、項目申請報告、資金申請報告、節能評估報告等)和商業計劃書等的收費標準遠遠低于相關政府機構指導的國家標準，在國內眾多咨詢機構中處于中等水平，合理的價格，優質的質量，快捷的過程，性價比高。

【數據信息優勢】：為保證咨詢服務的準確性，中哲咨詢專門成立了中哲信息研究中心，中哲信息研究中心建立了經濟運行監測數據庫，廣泛采集來源于國家統計局、海關總署、商務部、工商、稅務、行業協會、高等院校以及各領域科研機構(中國產業研究院、中國科學院、中國社會科學院、國務院發展研究中心、國務院國有資產監督管理委員會研究室等)的數據與資料，目前已有行業與產品數據庫、企業數據庫、進出口數據庫和區域經濟數據庫四大經濟運行監測數據庫，并一直保持更新。

【售后服務優勢】：中哲咨詢始終把客戶的價值訴求放在第一位，對于交付的咨詢報告業務，針對各類咨詢項目，中哲咨詢提供終身免費的咨詢報告服務修改期。